Os seguros em um contrato imobiliário têm por objetivo garantir às pessoas físicas ou jurídicas que obtêm financiamento de imóvel ou crédito com garantia de imóvel, a quitação das dívidas com as instituições que cederam o crédito. Ou, ainda, a cobertura em caso de danos inesperados ao imóvel.

O contrato de seguro, por ser autônomo, é formalizado junto a uma seguradora que pode ou não pertencer à mesma instituição financeira que concede o empréstimo.

As indenizações são limitadas ao valor máximo da garantia contratada, caso venha a ocorrer um dos eventos cobertos pelo contrato de seguro. Para que o pagamento da apólice seja realizado, também é preciso assegurar que as cláusulas e condições previstas no contrato sejam cumpridas.

Que tal entender melhor quais são esses seguros e como cada um funciona? Vamos lá!

O que é Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP)?

O Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP) quita o saldo devedor do financiamento imobiliário ou o crédito com garantia de imóvel (Home Equity). Em caso de invalidez permanente, falecimento do contratante, ou de um dos integrantes da renda familiar, quando o contrato indicar que mais de uma pessoa compõe a renda para o pagamento. A alíquota do seguro MIP é calculada com base na faixa etária do cliente. 

Assim, a quantia paga a título de indenização de natureza pessoal será destinada à amortização ou liquidação total do saldo devedor, devidamente atualizado, observada a proporção indicada no Quadro Resumo da cláusula contratual.

É importante ressaltar que, quando há mais de uma pessoa participando da operação, o contrato irá indicar o percentual de cobertura para cada integrante. 

Assim, sendo 2 pessoas, poderá ser 50% – 50%, 60% – 40%, etc. Se um dos contratantes falecer, só haverá cobertura do percentual correspondente a ela, remanescendo o restante do débito.

O que é seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI)?

O seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI), por sua vez, cobre prejuízos causados ao imóvel por fatores externos. Os eventos cobertos devem estar previstos na cláusula contratual.

De modo que, o DFI é a alíquota multiplicada sobre o valor do imóvel, ou seja, o valor de avaliação do imóvel no momento de contratação do financiamento. Por essa razão, é tão importante a avaliação feita por um profissional ou empresa especializada.  

Assim, essa alíquota será aplicada a todas as parcelas do financiamento e não se altera ao longo do tempo, como no MIP.

A indenização corresponderá ao montante necessário para recuperar o imóvel, dado em garantia nas mesmas condições anteriores ao evento causador dos danos (sinistro), limitado ao valor atual do imóvel.

Para isso, é feita perícia na propriedade, definindo o percentual do imóvel que foi danificado. Se a perícia indicar, por exemplo, que o sinistro afetou 40%, a seguradora vai pagar 40% do valor de avaliação.

Despesas inesperadas podem comprometer o pagamento das parcelas do financiamento, acarretando atrasos e juros.

Desta forma, a contratação do DFI, deixa tanto o proprietário do imóvel quanto a instituição financeira responsável assegurados.

Os seguros são obrigatórios?

Sim. Os contratos realizados no Sistema Financeiro da Habitação – SFH e  Sistema Financiamento Imobiliário – SFI (Lei nº 4.380/64 e Leis nºs 9.514/97 e 10.931/04) deverão contar com a contratação de seguros que cubram os riscos de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e de Danos Físicos ao Imóvel (DFI). 

Somente os empréstimos e financiamentos garantidos por imóveis sem construção não precisam contratar os seguros DFI.

Os clientes podem fazer cotações e escolher que companhia seguradora irão contratar. Porém, é necessário que a apólice esteja vinculada ao contrato de empréstimo ou financiamento imobiliário, tenha cobertura suficiente para o pagamento do débito e contenha cláusula indicando a instituição financeira como beneficiária do seguro em caso de sinistro.

É bastante comum que, para comodidade dos clientes, as instituições financeiras mantenham convênios com diversas companhias seguradoras, que oferecem seguros mais baratos aos clientes. 

Por isso, mesmo podendo contratar MIP e DFI com a seguradora de sua preferência, os consumidores optam por uma dentre as várias opções de seguro que a instituição financeira ajuda a escolher. 

Quando isso acontece, é até possível que o consumidor faça o pagamento das parcelas do empréstimo ou financiamento juntamente da tarifa do seguro, facilitando o seu dia a dia.

Como se vê, quando as instituições financeiras exigem a contratação dos seguros, elas estão cuidando da segurança dos seus clientes e também atendendo a legislação relativa ao SFH e SFI. 

Por que são tão importantes?

Os seguros MIP e DFI servem para minimizar efeitos de despesas inesperadas e quitar ou amortizar o saldo devedor em caso de impossibilidade de pagamento.

Isso garante que os contratantes possam realizar outros investimentos sem a preocupação de ter uma reserva específica para lidar com eventualidades do imóvel, e também fornecem uma garantia extra para as instituições que concedem o crédito. 

Em um primeiro momento, é questionado o aumento do valor das parcelas com a presença dos seguros imobiliários obrigatórios. Mas, considerando o longo prazo para a quitação da dívida, não há como prever o que pode acontecer. A contratação dos seguros é indispensável, tanto para o contratante quanto para a instituição.

Já tenho seguros de vida e residencial, preciso contratar?

Apesar do seguro MIP ser semelhante ao seguro de vida pessoal, e o seguro DFI ao seguro residencial, não podemos confundir a finalidade deles. Os seguros pessoais não trazem soluções para a quitação do financiamento do imóvel em caso de morte ou invalidez permanente, por exemplo.

Por isso, é tão importante o seguro MIP e o DFI relacionado ao financiamento, já que em caso de surpresas e imprevistos desagradáveis, estes vão garantir a quitação ou amortização do saldo devedor.